전세사기라는 엄청난 시련을 겪고 계신 피해자분들 중에는, 당장 다른 곳으로 이사 갈 상황이 안 되거나 경공매 등의 법적 절차 문제로 ‘현재의 피해주택에 계속 거주해야만 하는 분들’이 많습니다. 이분들에게 가장 뼈아픈 고통은 돌려받지도 못한 보증금 때문에 기존에 받아둔 높은 이자의 시중은행 전세대출을 매달 힘겹게 갚아나가야 한다는 점입니다.
이러한 이중고를 해결하기 위해 정부와 신한은행이 나섰습니다. 현재 살고 있는 피해주택에 계속 거주하면서, 기존의 고금리 은행 대출을 국가의 저금리 기금 대출로 갈아탈 수 있게 해주는 ‘신한 전세피해 임차인 버팀목전세대출(대환)’ 상품입니다.
오늘은 어쩔 수 없이 피해주택에 남아야 하는 임차인분들을 위해, 대환대출의 핵심인 신청 자격(소득 및 자산 요건), 4억 원의 넉넉한 대출 한도, 자산 초과 시 부과되는 무서운 페널티, 그리고 대출 기간까지 모든 정보를 알기 쉽게 총정리해 드립니다.
이자는 낮추고, 중도상환해약금은 0원!
이 상품의 핵심 목적은 명확합니다. 전세사기 피해자가 ‘다른 곳으로 이사 가지 않고 피해주택에 계속 거주’하는 경우, 기존에 보유하고 있던 비싼 시중은행 전세자금대출을 저렴한 금리의 기금대출로 ‘대환(갈아타기)’해 주는 것입니다.
- 중도상환해약금 전면 면제: 대환 이후 추후 경매 배당이나 소송을 통해 보증금의 일부를 돌려받아 대출을 갚더라도, 은행에 내야 하는 위약금(중도상환수수료)이 단 1원도 발생하지 않습니다. 언제든 돈이 생기면 수수료 걱정 없이 원금을 상환해 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
꼼꼼하게 따져봐야 할 필수 대출 자격 7가지
이 대출은 국가 재원이 투입되는 만큼 꽤 상세한 자격 요건을 요구합니다. 아래의 요건을 모두 갖추어야 대환 대출 신청이 가능합니다.
💰 소득, 자산 및 보증금 요건
- 소득 요건: 대출 신청인과 배우자의 합산 총소득이 1.3억 원 이하일 것
- 자산 요건: 부부 합산 순자산 가액이 5.11억 원 이하일 것
- 보증금 요건: 거주 중인 전세피해주택의 임차보증금이 5억 원 이하일 것
🏠 거주 및 피해 인정 요건
- 임차권등기 및 거주: 임대차계약이 종료되었음에도 전세금을 돌려받지 못해 ‘임차권등기’를 설정한 후 해당 주택에 계속 거주 중이어야 합니다. (※ 예외: 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자로 인정된 경우, 임대차계약이 아직 종료되지 않았더라도 예외적으로 대환을 허용합니다.)
- 피해 금액 기준: 전세피해금액은 임차권등기명령을 설정한 금액을 기준으로 하며, 이 금액이 전체 임차보증금의 30% 이상이어야 합니다. (※ 특별법상 피해자로 결정된 경우 이 조건 제외)
- 보증 미이행: 보증회사의 반환보증 또는 임대보증금보증 미가입으로 인해 보증금을 돌려받지 못한 분이어야 합니다. (※ 특별법상 피해자 제외)
- 전세피해 유형 충족: 아래 중 하나에 반드시 해당해야 합니다.
- 임차인 잘못 없이 전입신고일 당일 근저당권이 설정되어 우선변제권을 뺏긴 경우
- 임대인이 사망하고 상속인이 확정되지 않은 경우
- 전세피해와 관련해 사기 사건으로 형사 고소한 경우
- 전세피해주택에 경매 또는 공매가 개시된 경우
- HUG(주택도시보증공사)로부터 ‘전세피해확인서’를 발급받은 경우
- 특별법에 따라 ‘전세사기피해자 등’으로 공식 결정된 경우
👤 ‘세대주’ 인정 기준 완화 원칙적으로 대출 신청일 현재 세대주여야 하지만, 다음의 경우 세대주로 인정해 줍니다.
- 세대주의 세대원인 배우자 / 3개월 이내 결혼으로 세대주 예정자 / 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 청년 세대주
3. [대상 주택 및 대출 한도] 최대 4억 원까지 대환 가능!
거주 중인 주택의 규모와 기존에 보유한 대출 잔액에 따라 대출(대환) 가능한 한도가 결정됩니다.
🏢 대출 대상 주택 조건
- 면적: 임차 전용면적 85㎡ 이하 (단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍/면 지역은 100㎡ 이하)
- 보증금: 임차보증금 5억 원 이하의 피해주택
💸 최고 대출 한도: 4억 원
대환 대출은 최대 4억 원까지 가능하지만, 무조건 4억 원이 나오는 것은 아닙니다. 아래의 3가지 기준 중 ‘가장 적은 금액’이 최종 대출 한도로 결정됩니다.
- 전체 전세보증금 금액의 80%
- 현재 남아있는 기존 은행 전세대출의 잔액 범위 내 (대출을 부풀려서 갈아타는 것은 불가)
- 담보별 대출 한도 범위 내
자산심사 초과 시 부과되는 무서운 금리 페널티
대출을 승인받아 무사히 낮은 금리로 갈아탔다고 안심해서는 안 됩니다. 대출 실행 후 국토교통부 시스템을 통해 부부의 자산을 깐깐하게 사후 심사합니다.
🔍 순자산 가액 산정 방식
- 순자산 = (부동산 + 일반자산 + 자동차 + 금융자산 합계) – (금융부채 + 일반부채)
- 본인과 배우자의 합산 순자산액이 최근 연도 소득 4분위 평균인 5.11억 원을 넘지 않아야 합니다.
🚨 자산심사 초과 시 징벌적 가산금리 적용
사후 심사 결과 자산 기준인 5.11억 원을 초과한 사실이 적발되면, 초과한 금액에 따라 대출 이자에 징벌적 가산금리가 붙거나 대출이 강제 회수됩니다.
- 1천만 원 이내 초과: 기존 이율 + 연 0.2%p 가산
- 1천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하 초과: 기존 이율 + 연 3.0%p 가산
- 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 초과: 기존 이율 + 연 5.0%p 가산
- 1억 원 초과 시: 기존 이율 + 연 5.0%p 가산 및 기한이익상실 (대출금 즉시 전액 상환 조치)
투명하고 정직한 자산 신고를 통해 애써 갈아탄 저금리 혜택이 무거운 연체 이율로 바뀌는 불상사를 막아야 합니다.
6개월 단기 대출의 이유와 예외 조건
- 기본 대출 기간: 6개월
- “왜 대출 기간이 6개월밖에 안 되나요?” 이 상품은 피해주택에 계속 거주하며 법적 문제를 해결(경매 종료, 배당 수령 등)할 때까지 ‘기존 고금리 대출을 방어’해 주는 브리지 성격의 단기 대환 대출이기 때문입니다.
- 예외 조항: 단, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 상 전세사기피해자로 결정된 자가 임대차 기간 중에 대출을 신청할 경우에는, 만기일을 6개월이 아닌 ‘임대차 계약 종료일’까지로 여유롭게 설정해 줍니다.
📌 위기를 이겨낼 블로거의 응원 한 마디!
당장 집이 경매로 넘어가거나 임대인과 연락이 두절되어 하루하루 피가 마르는 심정이실 텐데, 기존 대출의 비싼 이자까지 감당해야 한다면 그 고통은 이루 말할 수 없을 것입니다.
신한 전세피해 임차인 버팀목전세대출(대환)은 이사 갈 수 없는 막막한 상황에 놓인 여러분을 위한 최후의 금융 방패입니다. 임차권등기명령을 완료하셨거나 전세사기피해자 결정문을 받으셨다면, 요건을 꼼꼼히 확인하신 후 지체 없이 가까운 신한은행 영업점을 찾아가 기존 대출을 저금리 기금 대출로 갈아타세요. 당장의 매월 이자 부담을 줄이는 것부터가 잃어버린 평온을 되찾고 싸움을 준비하는 든든한 첫걸음이 될 것입니다. 힘내십시오!